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房價見頂、房子難租……去泰國買房的中國人,過得到底怎麼樣?

2019-04-25 09:47:30

房價見頂、房子難租……去泰國買房的中國人,過得到底怎麼樣?

過去三年,愛買房的中國人集體湧向了泰國。

有國際房產資訊平臺統計資料,2018年,泰國成為最受中國買家喜愛的買房目的地。2018年第四季度,泰國房地產開發商Risland釋出資料稱,2015年至2018年間,中國人在泰國房產上的花費超過100億美元,相當於買家花費的總和。據泰國房產開發商介紹,中國買家最喜歡總價在人民幣100萬元左右的公寓,因為,“在中國人看來,這只是一筆小錢”。

拿著“小錢”奔向泰國的中國人,大多都在期待中國房地產市場上逆天改命的神話也能在這裡上演,只是,現實遠比理想骨感得多。


文 | 陳墨

編輯 | 金石



接棒


在中國人湧入泰國之前,泰國房產的最大國際買主是人。芭提雅公寓地產的外國者中,超過一半是俄羅斯人。

2015年,盧布大幅貶值,俄羅斯人開始拋售手中的房產。但這並不是一個悲催的故事——華人中介Lewis算了一筆賬,盧布的貶值和泰國房產本身的漲幅,即便五折出售,早入局的俄羅斯人還是大賺了一筆。

在俄羅斯人離場的一年前,泰國開放了對中國人的落地籤,嗅覺敏銳的Lewis辭職創業,在芭提雅街頭開起了專門針對華人的房產中介門店。最初,生意慘淡,4個月間他只賣出了兩套房,勉強維持生計。2015年下半年開始,中國人來“接棒”了。

由於泰國規定外國人不能持有土地,因此,包括中國人在內的外國購房者無法直接購買別墅,只能以公司的名義購買,公司中泰國人的股份還要至少達到51%。公寓成了中國人的首選甚至唯一目標。

Lewis接待的客戶中,絕大部分來自北上廣深。在他們的眼中,泰國的公寓吸引力十足——沒有公攤面積,房子精裝修到包含家電的程度,小區都配備健身房、游泳池、公共辦公空間,而且永久產權,沒有遺產稅。更重要的是,便宜。當時,最市中心湄南河岸的公寓房價也不過每平方米兩萬人民幣左右,而在芭提雅,國內大城市買一個廁所的價格,就可以買到精緻的海景房。

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芭提雅的某公寓,視野一流的海景房還帶有無邊泳池。圖/ 網路

Lewis遇到過一個客戶,起初買了1套,一邊開賬戶一邊繼續和中介閒聊,聊著聊著又追加了10套,整個過程輕鬆隨意。這還不是最大手筆的客戶,Lewis說,一次買50套、70套甚至100套的也大有人在。

伴隨著中國人闊綽地出手,泰國的房價眼看著便漲了起來。司司2016年在看房,起初,中介推來的房子價位在每平方米1萬人民幣以內,僅僅過了一週,均價就在1.3萬元上下了。

泰國Colliers資料研究中心的資料顯示,位於核心地段的曼谷公寓每平方米均價從2014年的60,000泰銖(按現行,約合人民幣1.2萬元),一路波動到2018年的2.5萬元,價格最高的2016年,在每平方米3萬元左右。

有房產投資機構統計中國人去泰國買房的動機,有七成以上的中國人都是為了投資獲益,這比全球平均水平高出20個百分點。

一個退休的東北大媽在網上分享了自己一路的買房經歷:早年間,東拼西湊在北京為孩子購置了住房,翻番的房價讓她震驚,“如果僅憑工資,幾輩子也掙不來這麼多錢呀。”此後,她去了,一邊養老,一邊加槓桿買了三套房,海南限購後,她又第一時間賣了東北老家的房子去了泰國。在泰國,她不僅買了房子,還幹起了房產中介。

如今,據Lewis觀察,他的公司所在的短短一條路上,已經聚集了不下20家華人房產中介,還不包括躲在巷子裡、沒有辦公地點的“野中介”。他們將“海南和的海景房的售樓玩法帶到了泰國”,用同一套方法賣全世界的房子,有人稱之為“微商式”賣房——朋友圈上放幾張海景房照片,加上一套直擊國人痛點的話術,比如“十年前你看不懂馬雲,現在你看不懂去泰國買房”,又比如“投資現在的泰國,就相當於投資十年前的北京”。

攀升的房價和誘人的廣告撩撥著中國人的神經,越來越多的人來到泰國,期待此前中國房地產市場上逆天改命的神話也能在這裡上演。

房價見頂、房子難租……去泰國買房的中國人,過得到底怎麼樣?

北京2018春季房展的國際展廳內,參展的泰國房地產商高達18家。圖/ 華輿



隱藏的坑


前媒體人蔣天萌生在泰國買房的想法就是在3年前。他花了半年時間做功課,先後在芭提雅買了三套房,通過出租獲利。同一年,他的一個朋友賣掉了自己在上海的老破小,作為第一桶金在泰國買了10套房,自己住一套,另外9套用來出租,瞬間過上了夢想中的生活。

如今,蔣天正和朋友一起眾籌一塊地種榴蓮,每年至少有半個月,他都會帶著家人在泰國的家裡度假。他把在泰國買房稱為“那一年做的最正確的事情”。

蔣天的生活也是無數中國買房者奔向泰國時內心的憧憬,但現實中,這一切並非順理成章。

買房之前,蔣天提前在一些主要的房源網站看盤,又在谷歌地圖上把位置和周邊的路線“走”了幾遍,等到真正來到泰國實地看房,他已經對當地的樓盤和路況十分熟悉了。現在的他已經成了泰國買房領域的半個專家,還在試圖自己組織小型看房團。

但大多數中國人並不願意提前做功課。蔣天說,“針對不願費心的中國人,銷售話術中隱藏了很多坑。”

比如所謂的“規劃中”,習慣了飛速基礎建設的中國人往往容易被規劃中的美好未來吸引,但在以節奏慢著稱的泰國,情況完全不同。“規劃中就可能永遠是規劃中。”

還有地理位置。有的房子號稱離地鐵很近,但說的是直線距離,實際上都是平行的斷頭路,走起來十分費勁;有的水系盤看起來很美,整個小區就是一個大游泳池,從一樓窗子可以直接跳水。但這種樓盤往往位置很偏,離海和交通點都很遠。

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芭提雅沿海區域,帶有看海陽臺的公寓房吸引了眾多中國購房者,但樓盤位居山上,交通並不便利。圖/ 奇葩二寶爸

還有很多中介推出了“一條龍”式的貼心服務,從國內組織看房團,下了飛機包吃住,直接用大巴把滿懷期待的投資客拉到芭提雅遠郊的海灘,告訴遊客,這就是芭提雅富人區的一線海景房,“就像到廊坊,說這是北京,到崑山,說這是上海一樣。”

與國內房產主要依靠房屋升值轉手獲利不同,泰國房產的收入主要來自於租金。而影響租金最核心的要素就是地段和人流。

蔣天的三套房子都在芭提雅的核心區域,其中,一套公寓交給中介打理出租,每月有1.8萬泰銖收入(按現行匯率,約合人民幣3600元),一套二手房,自己裝修成了三層的loft,委託一個臺灣小哥幫忙打理短租;第三套小房子完全作為投資品選購,租給了一戶加拿大人。三套房子加在一起,年租金回報率在6%左右。

但如今,這樣的收益率並不容易達到。由於房價的攀升,泰國房產的租金回報率正在下降。2018年8月,泰國房地產資訊和研究評估中心主席索蓬曾告訴媒體,泰國的租金回報率大約在4.5%,相比兩年前的5.8%有不小的下滑。

此外,很多去泰國買房的中國人並沒有在當地生活,出租房屋等事宜都需要靠中介打理,而在泰國,找到靠譜的中介並不容易。

有人在網上發帖,說買房時中介承諾包租,但是一直都租不出去,後來,他找朋友當“托兒”假裝去找中介租房子,中介的回答是,自己只賣房不租房。

生意人老刀在曼谷買了一套公寓,準備退休以後養老用,平時用來出租。他所在的樓盤,有個業主已經過去長居,一些不方便去泰國的鄰居便委託他作為代理幫忙出租房子。有一次,一位房主沒打招呼直接去了泰國,開啟自己的房門發現這位“代理”竟然住在自己家裡。原來,遇到出租的機會時,“代理”先把自己的房子租了出去,他自己手握很多家的鑰匙,從來不愁住處。

老刀沒讓這位鄰居幫忙,他自己把曼谷的公寓掛在airbnb上運營短租,找了個留學生幫忙打掃衛生,行情好時,每月有1萬元左右的收入。但泰國政府不允許公寓用於短租,很長時間內,老刀都是偷偷出租,最近物業查得嚴格,他只好把短租改成長租,每月房租收入驟降一半。

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在泰國,短租不合法。曼谷某公寓樓下,張貼有禁止短租的告示。圖/ 奇葩二寶爸

在泰國,有一些樓盤的開發商售樓時會承諾包租,但實際上是把售價提上去,“羊毛出在羊身上。”蔣天說,用業主的錢給業主返租,租約到期以後,業主自己根本無法再租出去。

美妝博主書瑤曾連續五年去泰國跨年,也動了在泰國買房的心,但考察了一圈之後,她打消了這個念頭——她在自己看中樓盤的airbnb體驗了一週,發現出租房的入住率並不高, 能到到6%的出租回報率已是最高,這對她來說也沒有多大吸引力,“在國內讓私募打理也可以拿到這個收益。”



觸頂


和蔣天不同,金融白領郭茂決定在泰國買房時看中的是一路上漲的泰國房價。

去年5月,郭茂在朋友的介紹下買了號稱是芭提雅“樓王”的房產,均價每平方米人民幣4萬元。購房現場由不得她猶豫,“朋友”聯合開發商在高階酒店包了一個廳,朋友的朋友坐了滿滿一屋子,郭茂被熱烈的氣氛感染,現場交了定金。

她買的方式叫“樓花”,就是炒期房,在房子剛開始建的時候付一部分頭款,房子建設過程中,購房的資格可以轉讓,也就是說,如果在這個過程中找到買主,加之房價和匯率變化有利的話,就能用最小的成本炒房賺錢。如果沒能如期轉手,炒房者就要自己交齊尾款,否則首付款也拿不回來。

今年年初,郭茂需要用錢,委託中介幫忙出手。結果,中介態度冷淡,除了偶爾發來的節日祝福簡訊,基本不聯絡她。她只好自己把房源掛在網站上,起初標價比原價上浮10%,後來降到5%,再降到原價,始終都無人問津。

郭茂分析原因,自己買樓花的時候,正是國內股市行情不好的時候,投資泰國房產成了看起來很美的選擇。但泰國的房價沒有像她想象的一樣繼續攀升,加上國內股市向好,吸收了很大一部分投資,她的樓花吸引力大大降低了。

事實上,泰國的房價不僅沒有繼續飆升,還很有可能已經見頂。去年8月,泰國房地產資訊和研究評估中心主席索蓬曾告訴媒體,目前泰國房地產市場的開發進度已經遠遠超過了消化能力,如果繼續維持現行的開發進度,相信泰國房地產泡沫將在2019年觸頂破裂。

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泰國,新的公寓大樓與鐵皮貧民窟“比鄰而居”。圖/ 網路

而在泰國,二手房市場流通很差,因為,泰國本地人幾乎不買二手房,他們更喜歡獨門獨院的別墅。即便要買公寓,他們也擁有天然的優勢——根據泰國法律,外國人不僅不能以個人名義購買別墅,在一棟公寓樓中,外國人的持有比例也不能超過49%,也就是說,一棟公寓要想順利售出,泰國人至少要佔51%的份額。

為了讓泰國人名額達標,開發商時常針對泰國人降價銷售,即便如此,銷量也理想。由此一來,外國購房者高價購買的房產幾乎只能賣給外國人,這就像一場擊鼓傳花的遊戲,俄羅斯人將房子賣給了中國人,而中國人又能將房子賣給誰?答案還猶未可知。

此外,泰國的中介也更願意銷售新房而非二手房。原本做二手房買賣起家的Lewis,而今公司業務也轉向了售賣新房。因為無論流程還是勾兌的程式上,新房都比二手房簡單得多,利潤也是買賣二手房的幾倍,Lewis描述泰國二手房市場的現狀,“二手房市場不是不好,只是現階段大家都不太願意做。”

看著自己就要砸在手裡的“樓花”,郭茂發現,在一些泰國買房的論壇中,已經有越來越多的帖子發出理性的聲音,提醒後來者謹慎入局,“很可能投資之後你會發現,你的錢就變成徹底的不動產了。”

現在,郭茂最大的願望就是期待自己購買的樓盤快點建起來,高到遮住後面樓盤的視線,這樣,人們就可能會為了海景來買她的樓花。不幸的是,據她所知,現在樓盤的建築進度是2%,“也就是說,這個房子到現在連磚頭都沒有,就只挖了一個坑。”

與此同時,她還發現了一個更令人尷尬的事實——那些和自己一起在泰國買了“樓花”的朋友,似乎並不著急出手,因為,和押上了幾乎全部身家的郭茂不同,那些朋友們大多是在國內投資房產賺了錢、遭遇各種限購之後選擇了泰國,“相當於房子生了房子。”郭茂認清了現實,“在別人手上是長期投資的一筆,在我這,就是壓垮駱駝的最後一根稻草。”

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一張房東手寫的泰國租房海報。圖/ 騰訊微視



真相


儘管現實中問題多多,但是,去泰國買房也並非一無是處,如果不以投資為目的,你或許可以過上自己想過的那種生活。

2016年,北京霧霾最嚴重的年份,司司兩歲半的女兒經常咳到吐奶,夫妻倆開始到處找地方躲霾。去普吉島時,他們萌生了在當地買房的想法,看了普吉島芭東海灘的幾個樓盤,他們發現“現房幾乎都賣光了,期房均價一萬八,還沒有開始蓋。”

司司夫婦並沒有下手。但一回國就趕上了第二波強霧霾,飛機落地開啟艙門那一刻,旁邊的外國人說:“I’ll go back tomorrow.”司司夫婦也開始認真地考察在泰國買房了。

如今,司司一家已經在清邁生活了近四年,她和丈夫在泰國買了兩套房,一家三口住一套,另一套用來短租。她讓孩子上了離家步行1分鐘的幼兒園,之後又轉去了國際學校。司司每天的任務是,打理房子、接送孩子上國際學校,每週至少有一兩天,她的時間完全是屬於自己的。

在這個出現在鄧麗君《小城故事》中的城市,她說自己終於找到了生活的感覺:“不用忙忙叨叨的,可以安安生生地坐下吃頓早飯。”因為“這樣待著也會膩”,她最近租了一棟別墅,開始做小型遊學專案,帶國內的家長和孩子體驗在泰國讀書的生活。

國際教育也是司司選擇泰國的重要原因。同等條件下的國際學校,比起國內的高門檻和複雜的人際關係,泰國花費更低、環境和氛圍也更西式。

司司認可這種國際化的教學方式,女兒4歲時,還不會算10以內的加減法,26個英文字母也寫不全,但是每次出門旅行前,她會想到要去查航班行李額和當地的溫度,有玩具也會主動和別人分享,司司認為這是她想給女兒的童年:“以後很長時間都要學習,先讓她享受一陣子吧。”

但並不是所有的中國家長都像司司一樣坦然。開始做遊學專案以後,司司最常被問的一個問題是,“在泰國,英語幾年能學成?”她能夠感受到這些家長的焦慮,把泰國當做學英語的地方,或者指望孩子通過在泰國讀書步入世界名校,在她看來,泰國提供的教育充其量是一個過渡,煩惱依然存在,“在哪都一樣,想考出來都要苦學。”因此,她也在帖子裡提醒其他家長,帶孩子來泰國需要謹慎,因為一旦來了,再想回到國內去,就很難適應了。

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泰國某國際學校內,外籍教師正在給中國孩童上課。圖/ 網路

常有文章描述在泰國買房後的生活——早上睡到自然醒,起床吃東西、游泳、打高爾夫,晚上逛街、吃海鮮,喝一杯之後進入深度睡眠。工作和生存被有意無意地忽略,泰國的房產常被等同於度假本身。但事實上,這一切也是需要門檻的。

司司坦率地證實了這一點。她和丈夫都是北京土著,在北京靠收房租就足夠生活。面對“到泰國怎麼找工作”這樣的問題,她有些意外,“到這兒生活的人,有誰是靠那點兒死工資啊?”

事實也是如此,靠工資過活的郭茂還在默默消化在泰國買房帶來的後果。她到現在都沒有去過泰國,平時起早貪黑地工作,睡眠和大海都遙不可及,她希望等忙完這陣子,能自己去泰國處理一下房子的後續事宜。

去年年中,財經媒體人“石榴叔”曾發文探討泰國買房,文章的標題為:《喊你去泰國買房的,不是壞而是很壞》。在講述了泰國買房的一些現實問題後,“石榴叔”也列出了適合在泰國買房的人群——

“如果你資產規模達到一定程度,通過海外接業分散風險,沒問題的(優先考慮發達國家)。

如果你選擇曼谷輕軌沿線,增值那是OK的。如果你準備日後去泰國養老,純消費行為,順帶投資,那也是可以的。

如果你的錢不夠多,什麼都不懂,什麼都不研究,對於泰國所有的認知僅憑那麼幾天跟團旅行,僅僅聽大V和中介向你描述美好未來,一心想投資賺錢,聽我一句,真不如在國內踏踏實實買買理財。”

其實,早就有人看破了泰國買房的真相——有網友在知乎提問“在泰國生活是怎樣體驗”?一位名為宅言言的網友回答:“泰國就像一個什麼人都愛的女人。你除非特別有錢,她才會很愛你。”

只是,現實中,愛買房的中國人並沒有停止進擊的步伐,看破了泰國買房的真相後,他們似乎已經找到了新的目的地——據一位在柬埔寨首都金邊生活多年的中國人透露,如今,金邊的大街上,四處可見中國人的身影,而他們的目標也很一致——買房。

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根據電影《泰囧》改編的“泰國買房版《泰囧》”。圖/ 網路

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∞ 條評論
  • 其實吧!我覺得有些人是喜歡泰國這種慢生活,又是永久產權的,如果你能花60-70萬,就能在普吉島買一套實際面積45平米的房子,還是精裝修的,買不買,就這點錢都不夠國內一個房子的首付,度假住住不要太好

  • 有人曾勸我買,我就不買,因為我知道二手很難賣。

  • 你們這些人就是不瞭解市場,去年我投的50萬一套的清邁房產,今年已經80萬了,剛轉手出去幾套,不要用自己的窮給自己找藉口

  • 泰國的房產做投資是不太可能了,但買一套30平米小公寓自己住還是挺不錯的,永久產權,也就30W-40W,而且普吉島,清邁的物價真的不貴,4000的退休工資在那裡真的可以過的挺好的,每年冬天去那裡挺舒服的

  • 我就是去年在泰國普吉島買了一套別墅。整體下來我覺得還不錯。200多萬每個月出租能收回一萬人民幣。我覺得這個投資比國內好多了,國內家裡的房子200萬的一個月都租不上4000。總體我覺得空著的時候帶家人度假也是不錯的。

  • 表妹在普吉賣房子,年前回來就是跟我家推薦買房子,說那邊如何如何好,公寓回報率達百分之八,海景房怎麼怎麼……可惜我家剛剛國內買了一套,沒錢再買,再說我雖然去泰國旅遊了,但是我知道泰國雨季多雨水大,對房屋腐蝕厲害,各方面我都看了,還是不投資了


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